Construction par l’usufruitier.
Vous avez donné un terrain à vos enfants. Vous avez gardé l’usufruit. Aujourd’hui vous aimeriez construire un bien sur ce terrain. On sait qu’à la fin de l’usufruit, votre enfant sera propriétaire du sol et, par suite, également propriétaire des constructions.
La question auquel nous sommes confrontés porte sur le fait de savoir si de telles constructions sont licites et si elles constituent une donation indirecte et à ce titre taxable au titre des droits de succession.
Une première vérification portera sur le fait de savoir si une convention liant le nue-propriétaire et l’usufruitier a transféré la charge de construire à l’usufruitier.
Une fois cela vérifié, on constatera que deux types de personnes peuvent être lésées par le montage :
Les héritiers non attributaires du bien
L’administration fiscale
Tous auront intérêt à faire qualifier ce montage de donation indirecte.
En 2012, la cour de cassation a considéré qu’il n’y avait aucune donation indirecte au moment des constructions car l’usufruitier conserverait, selon elle, la propriété des constructions. Il n’y aurait donc aucun appauvrissement immédiat, et par la même aucune donation indirecte.
La question reste néanmoins en suspens au moment du décès de l’usufruitier.
Deux arguments s’opposent :
L’article 599 du code civil précise : « De son côté, l'usufruitier ne peut, à la cessation de l'usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu'il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée. »
Aussi, si les constructions sont qualifiées d’amélioration, pas d’indemnité, et donc pas de donation indirecte.
Néanmoins l’article 555 alinéa 3 indique de son côté : « Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. »
Et donc si les constructions ne sont pas considérées comme des améliorations, il y aura indemnité et donc, son abandon pourrait constituer, toutes conditions étant par ailleurs remplies, une donation indirecte.
A ce jour, on trouve quelques jurisprudences sur la question et notamment une issue de la chambre commerciale qui a considéré que l'usufruitier qui démolit une maison pour ensuite la reconstruire tout en réaménageant le terrain et en implantant une piscine, réalise une amélioration.
L’avantage peut être important, le risque de conflit familial aussi : consultez votre notaire avant !